Överlåtelsebesiktning – vad ingår

Ordet överlåtelsebesiktning dyker upp i nästan varje bostadsaffär, men vad betyder det egentligen, och hur viktigt är det när man köper en bostadsrätt i stället för ett hus? Här går vi igenom vad besiktningen är, vad den brukar omfatta och var gränserna går.

Vad är en överlåtelsebesiktning?

En överlåtelsebesiktning görs när en fastighet byter ägare. Enligt Wikipedia är den i första hand ett stöd för köparens undersökningsplikt, inte en ersättning för den. Det är alltså fortfarande köparen som ansvarar för att undersöka det hon köper. Besiktningsmannen hjälper till att se det som en vanlig köpare kanske missar.

Besiktningen kan beställas av köparen. Enligt Wikipedia kan även säljaren låta göra en överlåtelsebesiktning, för att kunna informera köparen före köpet. Då får spekulanterna läsa protokollet redan på visningen.

Besiktning av hus och av bostadsrätt

Överlåtelsebesiktningar är vanligast när man köper hus. Vid köp av bostadsrätt är läget annorlunda. Föreningen äger huset, och stora delar av det, som tak, stammar, fasad och trapphus, är föreningens ansvar. Det som bostadsrättshavaren ansvarar för är lägenhetens inre, och enligt bostadsrättslagen ska medlemmen hålla lägenheten i gott skick på egen bekostnad om inte stadgarna säger annat.

Därför handlar en besiktning av en bostadsrätt mest om lägenhetens inre: badrum, kök, golv, el och ytskikt. Den kan kompletteras med en genomgång av föreningens ekonomi och underhållsplan, men det är en annan sorts granskning.

Vad brukar ingå?

Innehållet bestäms av avtalet med besiktningsföretaget. Läs därför vad som står i uppdraget innan du beställer. Vanliga delar i en besiktning av en lägenhet är:

• Okulär kontroll av ytskikt, golv, väggar och tak, alltså det som syns utan att man öppnar något
• Våtrum, med kontroll av synliga delar, golvbrunn och fall mot brunnen
• Fuktindikering på utsatta ställen, till exempel runt duschen
• Fönster och dörrar, om de går att öppna, stänga och låsa
• Synliga installationer som el och ventilation i den utsträckning de går att bedöma utan ingrepp

Det som i regel inte ingår är sådant som kräver att man river eller öppnar konstruktioner, och detaljerade kontroller av el eller ventilation som kräver en specialist.

Dörren och låsen i protokollet

En besiktningsman tittar ofta på om ytterdörren går att stänga och låsa, men det är sällan en granskning av låsets säkerhet. Vill du veta mer om dörren kan du själv kontrollera:

• om dörren har en märkning för brand- eller inbrottsklass, som Stöldskyddsföreningen rekommenderar
• om låset är godkänt i minst klass 3 enligt SSF 3522
• om dörren sluter tätt, vilket spelar roll eftersom varje lägenhet enligt Storstockholms brandförsvar är en egen brandcell

Fråga också säljaren hur många nycklar som finns. Det är inte något en besiktning kan svara på, men det påverkar om du bör byta cylinder efter tillträdet.

Läs protokollet rätt

Ett besiktningsprotokoll innehåller ofta både fel och risker. Ett fel är något besiktningsmannen har sett. En risk är något som kan bli ett problem, till exempel en konstruktion som är känd för att ge fuktskador. Båda är viktiga, men på olika sätt.

Läs också vad som står om begränsningar. Om ett utrymme inte gick att komma åt, eller en del inte kunde kontrolleras, står det oftast där. Det är information om vad besiktningen inte säger.

Om du hittar något efter köpet

Har du upptäckt ett fel efter tillträdet som inte syntes vid visningen och inte stod i protokollet, kontakta säljaren eller mäklaren så snart som möjligt. Dokumentera med bilder och datum. Hur ansvaret fördelas beror på köpekontraktet och omständigheterna. Kontakta en jurist om det rör sig om större belopp.

Behövs det i en bostadsrätt?

Det finns ingen skyldighet att göra en överlåtelsebesiktning. Men för en lägenhet med ett äldre badrum, en renovering som säljaren gjort själv eller tecken på fukt kan den ge bra beslutsunderlag. Ett köp av en bostadsrätt ska enligt bostadsrättslagen göras skriftligen, och det är klokt att ta med i kontraktet om en besiktning har gjorts och vad den visade.